● 골프장 벨류에이션(가치)을 표현할때 '홀당얼마' 라고 하는건 안된다. ● 홀당 가격이 아니라 '캡 레이트'(cap rate•자본환원률)에 포커스를 맞춰야 한다. ● 캡 레이트는 부동산 임대수익에서 각종 경비를 뺀 임대순이익을 부동산 매입금액으로 나눠서 산출하는 지표 ● 골프장 캡 레이트가 최근 9% > 5% 초반대로 떨어짐. 그만큼 골프장의 벨류에이션이 높아져서 투자자들이 그만큼 높은 가격에 사들이고 있다는 뜻 ● 코로나 19여파로 국내 골프장 인구 증가와 골프장 위탁운영사들의 증가가 비싼 매물의 주요원인. 일부 운영사들이 경쟁에서 살아남기 위하여 오버베팅. 최소 운영수입보장계약(MRG)를 체결하는데 너무 높은 가격의 MRG를 제시 ● 위탁운영사는 승자의 저주에 빠질 수 있음. 세금 등 비용을 운영사가 부담하는 '앱솔루트 트리플 넷'(absolute triple net) 방식의 계약을 맺은 경우 더 큰 승자의 저주 ● 개발 가능한 유효부지, 회원제 골프장 퍼블릭 전환과 저금리 기조가 계속돤다면 골프장 몸값은 더 오를 여지는 있음