[WeWork IPO Valuation] by NYU Damodaran 교수의 분석 1. Valuation의 대가인 다모다란 교수님의 WeWork Value에 대한 분석 재무나 Valuation에 관심있는 사람이라면 한번쯤은 들어봤을만한 다모다란 교수님. 한국으로 따지면 경제학에 서울대 이준구 교수님 정도 유명세라고나 할까? 이분께서 최근 가장 뜨거운 회사인 WeWork에 대한 Valuation을 감정을 조금 담으셔서 블로그/유투브에 업데이트 해주심 2. WeWork 사업모델을 Leasing machine이라고 표현하시며, 성장을 멈추거나 성장세가 둔화되면 위험한 Debt Leverage의 위험성을 지적하고 있으나, 근본적으로 시대에 Needs를 잘 맞춘 선구자로서의 장점은 인정. 3. Valuation에는 연평균 60%의 매출 성장률, 6년 이후에 영업이익률 12.5% 가정 등 사모펀드 업계 입장에서 다소 공격적인 가정이라고 예상되나(투심위에서 엄청 까일 것같은 가정), 그럼에도 불구하고 결론적으로 Free Cash Flow는 지금 부터 약 9년이 지나서야 Plus로 돌아설 것으로 예상. 4. 결론적으로 DCF 방식으로 현재가치로 할인한 WeWork의 가치는 약 $13B 수준으로 현재 논의 되고 있는 $50B~$60B은 택도 없다고 지적. 그러면서 신규 투자를 검토하는 투자자에게는 IPO 하더라도 모멘텀에 따라 오르고 내림은 있겠으나, 가격 하락 가능성이 있으므로 $13B 근처까지 주가 떨어지면 그때 Buy라고 Recommend. 5. 한국에서 유사 모델인 패스트파이브가 IPO 준비를 하고 있고, 시장의 반응이 좋다고 알려져 있는데, 참고할만한 다모다란 아저씨의 글이라고 판단됨. 9년동안 FCF가 마이너스인 회사가 상장을 갈수 있다는 점에서 미국시장이 대단하다고 생각되고, Major 투자자인 Softbank 손상 께서도 어떠한 전략 / 생각이신지도 매우 궁금함. Good luck Prop. Tech. RJ