김동길

금융기관 리스크매니저

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밀레니얼을 위한 6.17 대책 소개 17일(목)에 정부의 추가 부동산 대책이 나왔습니다. 일 잘하는 법에 관심이 많은 미혼의 밀레니얼에게 크게 와닿는 내용은 없었어요. 정책의 주요 타깃은 부동산 투자로 인한 주택가격 상승을 차단하는 데 있었거든요. 그래도 밀레니얼들이 집주인들의 호구(?)가 되지 않으려면 주택시장 돌아가는 것을 조금이라도 알고 계시는게 좋을 것 같아 가장 관련도가 높아보이는 내용인 갭투자 제한만 간략히 해설해 드립니다. 갭투자라는 게 있어요. 말그대로 매매가와 전세가 사이의 '갭'만 치르고 집을 사는 거죠. 예를 들어, 매매가는 5억원인데 현재 그 집에 3억원 전세 세입자가 있는 집이 있다고 칩시다. 여러분은 현 집주인에게 2억원만 주고 집을 사는 겁니다. 집주인은 전세금 3억원을 이미 받았고, 차액 2억원은 받으니 돈 다받은 거구요. 여러분은 세입자가 나중에 나갈때 3억원을 돌려줘야하는 부담이 있으나, 그건 나중 일이고 다른 세입자를 받아 기존 세입자에게 전세금을 돌려주면 되는 겁니다. 갭 투자의 리스크는 전세가격 하락입니다. 3억 전세금을 나중에 돌려줘야 하는데, 다음 세입자가 안구해지거나, 구하더라도 전세금 2.5억원으로 내려간다면? 집주인은 0.5억원을 추가로 조달해야하죠. 그런데 그 돈을 못구하면? 일종의 부도가 나는 거죠.(이럴 상황에서 세입자는 전세보증금반환보증이라는 상품을 이용하면 전세금을 돌려받을 수 있어요. 이건 나중에 또 알려드릴께요.) 그런데 지금 주택시장은 전세 및 주택가격이 상승하는 분위기가 좀 있습니다. 그러니 갭 투자로 집을 사고, 세입자에게 전세 보증금을 돌려줄때는 다음 세입자에게서 전세보증금을 올려 받아 돌려줄 수 있게 되었어요. 그러니 큰 돈 안들이고 집을 살 수 있는 갭투자가 증가하게 된 겁니다. 그래서 정부는 서울 등의 투기과열지구에서 3억 이상 집을 사는데, 이 사람이전세자금 대출을 이미 받았다면(즉, 자기는 전세 살면서 갭 투자로 집을 샀다면) 대출을 회수해버리겠다고 발표한 겁니다. 과거에는 이 기준이 9억원 이상 집이었거든요. 갭투자로 인한 주택가격 상승과 부동산 투자 열기 과잉을 막겠다는 정부 의지를 엿볼 수 있는 대책이었습니다. 전에도 말씀드렸지만, 밀레니얼들은 갭투자 보다는 청약저축 잘 부으시고 3기 신도시와 용산 미니신도시 분양받을 준비 잘 하고 계세요. 좋은 주말 되시길!

투기과열지구 재건축 '2년 이상' 거주해야 분양권 준다

Hani